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      在不经意之间,大数据时代悄然来临。在这个时代,数据正在迅速膨胀并变大,如最早提出“大数据”时代的全球知名咨询公司麦肯锡所说,数据已经渗透到当今每一个行业和业务职能领域,成为重要的生产因素。人们对于海量数据的挖掘和运用,预示着新一波生产率增长和消费者盈余浪潮的到来。在这个时代,商业、经济及其他领域中,已不再靠经验判断进行决策,决策将日益基于数据和分析而作出。从某种角度来说,这样的一个时代是可怕的,包括人的消费行为,对话记录等,都可能成为一种数据,为各行各业提供大量的分析依据,个体人或将被数据剖析。但从另一个角度来说,数据不仅可以被企业所运用,同样也可以被每个市场自然人所运作,使个体也可以去剖析行业,如市民密切关注着的这个行业——房地产行业。
为什么用大数据来分析东莞楼市?
      今年以来,东莞乃至全国的楼市,都相对低迷,如何突围成为摆在每个开发商心头最重要的事情,是先观望等待还是主动迎战?是把新盘工程放缓还是加快入市抢个先机?是降价出货还是保持稳定等待需求的释放?主动迎战抢占先机是不是就一定可以有效出货收金?左右之间都是难题。

      开发商抉择难做,置业者也同样困惑重重。东莞的房价是基于什么样的支撑?东莞的房价有没有泡沫?房价到底还会不会降?到底该在什么样的时候出手做决定?无论哪个问题都是艰难的选择。如果没有数据,也许开发商与置业者就只能在这种纠结中继续摇摆,然后凭自己的经验判断去做出自己的决定。然而大数据时代的今天,如果掌握了足够多的数据信息,大量数据信息的分析运用,会对很多的问题给出更清晰明确的答案。

      试想,如果供应量增加的时候库存量仍在减少,你是否还会对市场的需求存在疑虑?如果历史多个阶段的数据都表明供应放量会带动需求的放量,为什么还要等待着将市场越弄越冷清?如果地价与建安成本都在明显上升,由这两项因素主要支撑着的房价还会有多少下行空间?如果供需关系基本平衡,甚至一些面积段的产品供不应求,开发商有什么理由主动降价?如果有一些产品确实已经是供过于求了,又何苦死守着高价去品尝房子卖不出、资金回收难的后果?请注意,这些假设的前提并不是凭经验判断给出的想法,而是运用真实的已经发生的数据分析得到的答案。

      既然大数据时代已经来临,就让大数据的分析运用来引导决策吧。[详细]
房价篇
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【房价篇】
十年房价大跨越 上半年均价仍上涨

      作为大宗消费的商品房,价格备受关注。在房地产行业历年来的发展中,消费者的置业心态受房价影响很大,往往房价上行时会盲目追高跟进,房价下行时却又观望等待。而这样做的结果,往往或者是高位入市,在楼价稳定时后悔不迭;或者是在摇摆之间错失了置业良机,然后看着房价蹭蹭蹭往上蹿,自己只能摇头喈叹。

      房价到底会走向上还是向下?置业者是该出手还是等待?也许没有任何人可以给出一个确定的答案,但是却可从数据中摸清规律。本报记者对2014年上半年房价,以及近二十年东莞房价变化走势进行了整理,希望用数据说话,给置业者一个相对清晰的价格认知。

      上半年住宅均价仍处上升态势

                                    

      分析:根据东莞市房产管理局公众信息网网上数据,2014年上半年东莞住宅成交均价约为9142元/平方米,同比去年上半年住宅成交均价微升5.02%。同比2012年上半年增长幅度则达到9.85%。数据显示,今年上半年是历史同期首次破九。

      记者同时监测到,2013年的年终数据显示,2013年东莞住宅成交均价8812元/平方米,同比2012年微涨6%。2014年上半年东莞住宅均价与 2013年同期对比涨幅与2013年全年幅度基本持平。这也意味着从价格方面而言,市场整体的表现趋势与去年接近。上半年虽然住宅成交遇冷明显下挫,但各大开发商的降价意愿似乎颇低,即使上半年不少项目推出特价单位,但整体价格保持了坚挺,这也使上半年东莞住宅成交均价同比去年上半年依然保持微升格局。

      纵观上半年的东莞楼市,虽然从3月开始就“降”声不断,但记者实体踏访发现,虽然确实存在个别楼盘大幅调低备案价的行为,但大部分喊降楼盘的降价单位为尾盘清货,或者只是少量单位以“特价”吸引置业者到现场看房,未真正出现大面积降价,尤其是有刚需产品供应的楼盘项目,由于上半年东莞住宅市场刚需供应短缺,市场呈现明显的供不应求格局,刚需产品价格也更为坚挺。另一方面,上半年市场供应以中大户型为主,尤其是别墅产品有一定的新增供应,也拉升了楼市的整体成交均价。

      开发商微调探市 价格略有起伏

                                   

      分析:从上半年东莞住宅价格走势看,整个上半年,楼市均在“是否降价”意念中左右摇摆不定,导致上半年楼市普通住宅价格反复调整,呈“W”形走势,但是调整的幅度不大。3月与6月均出现了较为明显的调头下降,主要是受楼市的两波降价所致。3月份,个别开发商对两会预期不看好,情绪忐忑不安,在3月头开始率先降价,欧景城成为东莞首先降价一员,降价幅度很大,同时降价效果很好。6月下旬多盘以低于市场预期价格入市,成交反应很好。

      虽然价格出现了两次波动,但上半年各月度住宅成交均价仍保持在9000元/平方米以上,住宅成交价格向上的态势未发生根本转变。而表二的数据则表明,2014年上半年出现洋房成交的楼盘中,7%楼盘的产品价格上浮超过10%,多为个别楼层单位价格偏高或新一期产品比前期定价高因素影响。近七成楼盘价格波动在上下5%,反映楼盘价格以微调为主,又因各楼层间存在价差,5%幅度的波动也属于正常情况,因此可见大部分楼盘的价格相对持稳。10%楼盘的价格下降幅度在5%-15%之间,促销优惠幅度比较大,细化来看,这部分项目多指特价房、清仓单位这类房源,同时也可以看出开发商多通过特价房促销来带动其他正常单位销售。降幅大于15%的楼盘仅有3个,视为特殊个案,如深业·欧景城。

      数据表明,整体上看,2014年上半年开发商降价意愿低,价格分化比较明显。价格走势呈现比较稳定状态。

      二十年楼价整体大步跨越

                                   

      分析:从上图中可以看出,从1995年至2013年,东莞住宅最高年度成交均价较最低年度均价翻了5倍多。而且不同于早期均价会出现高低波动,2000年之后东莞楼价便呈现出了明显的逐年上升的态势。

      而细分到每年的住宅成交均价上,则是在2004年之后,东莞的住宅年度成交均价开始呈现跳跃性的上升,如2004-2006年,东莞住宅年度成交均价年上升幅度达到400-500元/平方米,2007年则比2006年上升900余元/平方米。2010年住宅成交均价较2009年更上升1000余元/平方米。之后,东莞住宅均价的年上升幅度便基本上保持了一定的稳定。

      在从业人士看来,东莞住宅成交均价的几次跳跃性上升,实际上是东莞城市建设变化,外来品牌开发商进入提升楼盘品质之后,对此前东莞房价处于较低位之后的补涨。而后期住宅成交均价保持了相对稳定的增长速度,则说明东莞的楼价进入了一个稳健的发展通道。记者对年度成交价格与当年市场特点进行交叉分析发现,2008年楼市进入冰点,而2012年则是成交明显放量,2013年更是供需两旺,铸就一波持续20多个月的旺市行情,但即使在这两个市场成交波动较大的年份,东莞的住宅成交均价也依然保持着稳步上升的态势,并未出现大起大落局面,这意味着经过十余年的发展,东莞楼市变得越来越健康理性,受外界影响趋小,楼价整体处于稳步上升的通道。

      刚需置业者单价承受力逐渐走高

                                   

      分析:从上两个图表不难看出,除70平方米以下的中小户型单位之外,上半年价格较2013年的成交价有明显上升的面积段产品,是70-100平方米的单位。这正是适合首次置业者的刚需产品。如果与供需交叉分析,则可以清晰看到,这个面积段的产品消化率相对稳定,而上半年供应较少,部分片区刚需产品明显供不应求,使该面积段价格保持了坚挺。尤其是城区,基本售价均在8000元/平方米以上,大部分刚需产品项目的售价破万元以上。

      另一价格上升明显的是70平方米以下的单位,这一类大多为投资类型的公寓单位,其价格变化是受到了一定市场环境的影响。2013年之前,由于投资需求被政策压抑,小户型公寓供需双双下挫,开发商对投资型产品的开发热情明显不高,市场以消化库存为主,价格也显得比较低迷。2014年上半年压抑的中小户型产品供需均有所放量,而中小户型公寓往往有地段和带装修等特点的支撑,签约价也自然走高。

      相对而言,140平方米以上的大户型住宅受到差别化信贷等因素的影响,市场供应量大,成交却受阻,价格无上升动力,在上半年也是开发商特价出清的重点户型,因而与2013年的成交均价相比,2014年上半年出现了明显的下滑。

      房价仍在上行通道 结构分化或更明显

      2014 年上半年已过完,东莞的房价仍在摇摆不定,开发商一方面不想过快进入大面积价格调整的状态,另一方面又不断以特价探市,使本来就观望情绪浓厚的置业者观望心态更重。特别是5月下调备案价格促销的项目明显增加,6月多个新盘以低于市场预期价格入市,在释放一波需求的同时,却也让一批置业者打心眼里期待价格会低点,再低点,然后才在那个最低位入手。

      然而,数据却告诉我们,东莞的房价仍处在一个稳定上升的通道中,也许中间会略有些曲折,但整体的趋势目前暂时没有急转直下的迹象。即使是在一个阶段内,楼价或许会出现下探,但在各方面因素的影响下,房价下探的空间也相对有限,而且东莞楼价发展近二十年的经历表明,房价下探的时间通常相对短暂,一旦在观望中压抑的需求释放出来,价格便会快速再度回到上升通道中,2008年便曾有不少置业者在观望中错失了置业机会。也就是说,除非置业者都不买房,使供求关系发生根本性逆转,否则,在经济保持上升态势,置业需求依然旺盛的情况下,房价向上的趋势便不会逆转。

      虽然房价向上的趋势不会发生根本性转变,但从近年来的房价变化也可以看到,房价大涨的可能性也不大,东莞楼市保持了多年的健康稳定发展,这样的稳定微涨的道路还会持续。另一方面,在政府也将调控之手逐渐还给市场的政策背景之下,房价受供需影响会进一步加大,细化到产品上,则是不同类型产品价格走势或会出现分化。从数据上可以看到,对于某一些市场需求量较大的产品,如首次置业刚需产品,因需求基数较大,在一段时间之内,价格在任何市场环境下均会保持坚挺。而供应量大,需求相对趋少的中大户型产品,则可能更多受到市场影响而出现价格波动。
【供需篇】
新增供应有效拉动成交

      房地产行业,除房价之外最关心的话题便是成交量。今年以来,成交量呈现大幅下滑的状态,大多数时候做分析时,业内都普遍认为成交量的下滑是受到了信贷政策、市场大环境的影响。但如果仔细梳理数据,却可以发现,上半年的成交大幅下挫与新增供应量的减少也不无关系。成交与供应之间到底有多大的关联?新增供应量的增加是否会拉动成交的回暖?对于开发商而言,到底是应该观望等待市场回暖,还是应该主动入市,以供应增加拉动成交?数据也许可以给出更清晰的答案。

      上半年住宅供需双双大幅下挫

                                                      

      分析:从图表上可以看到,今年上半年,东莞住宅供应226.78万平方米,同比2013年同期下降29%,上半年东莞住宅整体供应放缓十分明显,不管是供应套数还是供应面积,均只处于近5年来的中间水平。与供应下挫同步的,是东莞商品住宅的网签成交情况,数据显示,上半年住宅网签210万平方米,同比2013年同期下降38.70%。而从近4年东莞商品住宅上半年网签情况来看,今年上半年的住宅成交处于近5年来的历史第二低位。

      仔细分析近年来上半年的供需情况对比不难发现,近几年东莞住宅供应与成交的上涨或下挫基本保持同步。2010年上半年受2009年底以来政策频繁出台,尤其是对投资、投机的群体,首付和利率的提高使得这些客户驻足观望或撤场,新政调控持续推进,住宅市场一片静悄悄,供应套数与供应面积是近5年来的最低位,与之同步的,是2010年的网签面积约为207万平方米,同样处于近5年的最低位。2011年供应面积较2010年放量,网签成交面积亦同步回温。而2012年上半年市场供应偏紧,较 2011年回落,再度造成部分需求未能正常释放,当年上半年住宅成交面积也同步回落。2013年上半年则是明显供需两旺。至2014年上半年,信贷持续收紧、利率上浮,甚至上浮20%,开发商观望情绪浓厚,新盘延后入市的情况时有发生,供应较去年同期出现大幅回落,而在信贷未曾放松的背景下,市场供应持续偏紧,造成了今年上半年住宅成交大幅下降至5年来历史第二低位水平。

      近年来供需走势基本同步

                                                            ; 

      分析:数据显示,从2008年-2013年,东莞住宅的成交年度走势与新增供应年度走势也处于基本同步的情况。可以说,年度供需是一个互为影响的过程。

      细化至年份供需的分析,2007年住宅成交大涨,开发商对后市看好,拿地与开工情况均向上行,直接导致2008年住宅供应面积的攀升。而2008年受到政 策方面影响,住宅成交下行,又直接影响到2009年的住宅供应量较2008年出现了下行。在这两年受2007年-2008年特殊市场环境影响,供需出现了 一定程度悖离格局之外,从2010年开始,东莞的住宅供应与成交的起落基本上保持了同步的走势。2010年-2013年,东莞住宅新增供应量持续放量,成 交年度走势也同样呈现持续放量。尤其是2013年,东莞住宅市场成交与供应双双齐发,明显呈现供需两旺局面。

      据东莞中原研究部分析表示,2008年“金融风暴”后,从2010年开始东莞产业逐渐褪去金融风暴的阴影,社会投资环境出现缓速转好。在此经济环境背景之下,虽然近年来依然是各种调控政策不断,但已很少出现住宅成交与供应悖离的状况,可以说东莞住宅市场供需关系自2010年始一直维持相对平衡,共进共退的状态。

      上半年成交受挫受供应影响明显

                                                  

      分析:2014年上半年的楼市情况比较特殊,基本上呈现出先扬后抑再扬的格局,细化到每个月,这一态势反映颇为明显。从上表中可以看到,1月东莞楼市延续着2013年下半年供需两旺的态势,虽然是接近春节,但开发商推货与置业者购房的热情双双不减,供应与成交均是上半年的最高值。2月受春节假期因素影响,供应与成交双双滑落。3月开始市场开始逐渐受到信贷收紧因素影响,供应微升,成交也微升,观望情绪渐显。

      4月伴随着红5月的临近,部分开发商率先步出观望入市,但由于大部分入市项目开盘时间在4月中下旬,这部分新增供应的成交签约部分在4月体现,部分则顺延至5月,使4月成交量虽然也是升势,但升幅相对有限,而5月供应量呈现降势,成交量却依然呈现升势。

      6 月则呈现了与4月相同的状况,虽然供应量出现大幅放量,但新增供应大多集中于中下旬,受签约有一定滞后性因素影响,6月的整体成交量并未表现出大幅回升的现象,但数据表明,6月末-7月初,东莞住宅日成交备案量明显回暖,仅6月25日-30日住宅成交备案量便达到了1227套,日均成交备案量突破200套以上,6月30日的单日成交备案量更突破300套,是上半年的最高单日成交量。6月末的强势翘尾,表明新增供应放量对需求释放,成交回升有相当明显的拉动

      供需相互影响 增加有效供应有利于成交

      不管是上半年的数据比对,还是近年来的数据比对均表明,供需之间相互影响的作用力明显。从历年来的供需表现可以看到,每次政策调控对市场产生明显作用力,使市场陷入观望博奕时,开发商会因现场来访量的不足而放缓新增供应的放量。而每每新增供应的不足,会在很大程度上影响到市场的成交表现。而市场的成交清冷,反过来又会影响到开发商新品的入市热情。如此相互影响,市场在博奕中陷入一个恶性循环状态。

      但从上半年月度细化的供需情况却不难看到,市场的需求是依然存在的,尤其是需求基数大的刚需产品,因而在上半年还曾出现成交面积大于供应面积的情况。而这一点还可以从4月和6月两次新盘入市皆拉动成交升温清晰表现。尤其是6月中下旬,东莞的开发商们作出了“让利跑量”和“低开入市”的举措,新增供应量,尤其是刚需产品的新增供应明显大增,使此前受到新增供应不足,价格居高等因素而压抑的需求快速释放,不仅6月末成交翘尾,7月初的日成交备案量亦大多保持在了百套以上。而这种表现也使开发商对后市有了更多的信心。

      数据分析清晰表明了供应与成交之间的关系,对于开发商而言,主动应市,以合理价格加大市场的有效供应量,恐怕才是能在冷市中抢跑的上策。而进入7月,如果供应高潮真正可以实现,则预期的成交回暖态势也会呈现。
【产品篇】
刚需户型仍是市场主流 70-100平方米最好卖

      楼市是变化着的,就如2014年上半年一样,在变化中有时还蕴含着一些意外。这样变化的楼市对于开发商而言也是一个考验,作为商品的主要供应者,想要在各种环境变化中立于不败之地,迎合市场需求,顺势而为是最简单聪明的做法。市场的需求主要集中在哪里?什么样的产品最好卖便于快速回笼资金?到底是做豪宅大户迎合高端需求,做中户型迎合改善型需求,还是做紧凑型小三房迎合刚性需求?在这里,依然是数据说了算。本报记者特别梳理了上半年,以及近几年的各类户型供求情况,用数据来还原事实。

      中小户型上半年销售率更高

                                     

      分析:从上两个图表不难看出,洋房各面积段产品成交的总体态势为户型越大,销售率越低。销售率较高的基本上集中于100平方米以下的中小户型面积段。

      记者在走访中了解到,70平方米以下的小户型产品在2013年-2014年销售率相对较高,是由于近几年投资需求受到差别化信贷等政策因素影响,需求被抑制,开发商对开发此类产品时也比较谨慎。去年至今年此类需求出现了相对集中的释放,高销售率是阶段性表现。而细化数字分析可以看到,或许是受到供应量的制约,虽然该面积段物业的销售率在前5个月洋房物业销售中是最高的,但实际签约套数数值却是最小,所占比重有限。

      相对而言,整体表现比较稳定的是70-100平方米的中小户型产品,可以说是供需两旺,销售情况最好。2014年前5月此类型产品新增供应约8000套,占总供应的55%,是供应量最多的面积段,也是销售情况较好的面积段。此外120-140平方米的产品属于改善型需求户型,在去年至今年上半年改善型需求也得到一定释放的情况下,销售率也处于较佳水平。而140平方米以上的面积段近些年来因东莞置业结构的转变,一直处于相对滞销的状态,虽然上半年该类型产品开发商较多采用了特价促销,对销售有一定拉动作用,但户型销售率在各类型物业中销售率中仍是最低。

      别墅成交面积趋小化 以消化库存为主

                                    

      分析:从上半年的别墅供求关系来看,受宏观面影响,上半年别墅供应大幅萎缩,新增供应量仅9.5万平方米,仅269套,同比大幅减少85%。但销售量达到21.6万平方米,同比虽然也有减少,但减幅明显低于供应量。市场以消化存量为主。

      记者同时梳理了2008年至2013年的别墅成交走势,从年度成交面积来看,近几年别墅成交面积虽有一定的反复,但自2009年以来基本保持了较高的销售面积,去化率仍然不错。如2013年东莞别墅供应为113.55万平方米,成交面积达80.9万平方米,去化率达到70%左右,年销售率接近刚需产品,别墅产品作为高端置业群体的宠儿,受青睐度依然未减。

      值得关注的是,近年来别墅产品开始趋小化,市场最大的宠儿却是200-400平方米间的别墅产品,2013年这个面积段的别墅产品可谓是供需两旺,供应占比71.23%,销售率在45%以上。而走货最快的是100-200平方米的新生代经济型别墅,这类经济型小别墅供应不多,但是销售率普遍较高。如2013年100-120平方米的别墅供应仅有24套,销售率高达 91.67%,160-180平方米的别墅共有170套,去化率为88.82%。高销售率使该类型别墅产品的受关注度明显提升。

      70-120平方米近三年销售占比最大

                                                           
                                                                 

      分析:一方面是中小户型销售率明显较中大户型高,另一方面,在各面积段成交占比方面,刚需户型也是占比最大的产品段。数据显示,在上半年各面积段的成交表现中,成交占比比重最大的是70-120平方米的刚需户型,约占62%左右的比例。120-180平方米的中大户型成交占比居次,约为17%,70平方米以下的小户型占比约为14%,180平方米以上的大户型占比最低,仅7%。

      而近三年各面积段洋房物业的成交占比同样表明,刚需产品是目前市场成交的绝对主力。数据显示,70-120平方米的户型成交占比近三年呈现逐渐上升的格局,2011年该面积段成交占比约为60.9%,2012年上升至62.9%,2013年则达到67.7%,上升之势明显。而120平方米以上的中大户型占比则处于相对较低位。120-140平方米,140-180平方米和180平方米以上各面积段成交占比均不到10%,180平方米以上的占比更在5%以下徘徊。

      不过,将近三年的年度成交数据与2014年上半年的数据进行比对,则可以看到,虽然70-120平方米的刚需户型产品仍是成交占比最大的户型,但上半年刚需产品的成交占比较2013年出现了下滑。有研究机构向记者介绍,在经历前两年刚需需求火热释放,比重持续上升后,今年上半年首次出现下降,环比2013年下半年下降了5个百分点。结合上半年的政策面、价格和供需关系等多方面因素,上半年刚需成交占比降低是受到了首套房利率上升,刚需价格持续坚挺,新增供应少,市场观望情绪较重等影响。从6月刚需项目开盘增多,成交上升等市场现象来看,后市刚需产品成交占比有望再度回升。

      改善型需求正逐渐释放

                                                              

      分析:从近年来的各面积段占比走势来看,上半年120-180平方米的改善型中大户型成交占比较 2013年出现了较明显的回升,上半年数据较2013年全年数据上升3个百分点。而研究机构向记者介绍,如果将2014年上半年成交占比与2013年下半年成交占比进行比较,环比上升达4个百分比。

      有分析人士指出,近几年的政策面,为抑制投资需求,将二套房首付比例进行了大幅提升,这种政策影响在明显抑制投资投机需求的同时,也将改善型需求卡在了门外,因而改善型产品成交比重从2009年下半年开始一直呈结构性稳步下行,从上表数据也可以看出,2011年至2013年,120-180平方米的单位成交占比持续呈现下行态势。今年上半年改善型产品的成交回升,是近年来首次出现明显的反弹回升。记者将各面积段成交价格与成交比重进行交叉分析发现,2014年上半年140平方米以上的大户型单位成交均价较2013年有明显下行,而市场现象反馈也表明,上半年促销优惠力度较大的多为中大户型楼盘项目。价格的优惠将往年累积的改善型需求进行了一个相对集中的释放,造成大户型去化速度上升。

      而细化到2013年120平方米以上各面积段洋房产品的去化率,则可以看到,最快的为140-160㎡的豪宅洋房,销售率达到98.69%,这个面积段也是改善型置业需求最适合的面积段。其次是160-180㎡的产品,销售率为56.21%,120-140㎡的豪宅洋房去化率也较为理想,销售率有53.38%。

      各类产品都有机会 主力市场在刚需

      综合多组数据,可以看到,实际上各类型产品都有一定的机会,重要的还是开发商的发力点。相对而言,适合刚性需求的70-120平方米中户型产品机会面最大,因为伴随着东莞城市升级转型,人口结构也开始由早年的杠铃型开始转向纺锤型,中间阶层群体正在壮大,居留东莞的新莞人越来越多,对刚需户型的需求也越来越大。这个需求伴随着东莞城市的继续发展,包括写字楼、商业等第三产业的发展,还会进一步扩大。对开发商而言,开发这一类产品也相对可以获得快速的销售率和资金周转率。不过做刚需项目也同样需要一定的配套支撑,包括交通、生活配套等各个方面,并不是所有的项目都适合做刚需,因而开发商做规划时也不可盲目跟风,还是需要结合地块多方面的因素去定位。

     改善型需求从2013年开始便有了比较明显的释放,如果差异化信贷没有进一步的加码,这一类型的需求预期也会有进一步的释放,对于部分开发商来说,可以考虑这方面的产品规划。不过数据也告诉我们,并不是所有面积段的改善型产品都能得到改善型需求的青睐,相对而言,有一定舒适度空间,但又不会过大,总价相对适中的改善型产品会实现更快的销售速度。作为高端类型产品的别墅,在投资渠道狭窄的背景之下,依然有其固有市场,但顶端群体毕竟有限,而金领阶层的扩大,使经济型别墅产品有了更大的需求基础,因而可以作为开发商做别墅项目时重点考虑的对象。不过相对而言,受到经济能力制约的金领阶层往往在选择居所时会更挑剔,因而开发商在打造这类型产品时,需要考虑的因素也要更多。

      随着东莞城镇化发展,商务住宅氛围的逐渐升温,城市综合体不断增加等诸多因素影响,城区公寓市场需求明显加大,目前公寓供应远远不能满足需求。东莞公寓市场供应已比较紧张,可以说未来公寓市场机遇良好,高端公寓将更加抢手。但相对而言,这类型的市场容量毕竟还是有限,做公寓项目更需要地段等因素的支撑。
【库存篇】
库量变化影响房价

      库存量一直被不少从业人士忽视,但实际上,在房地产行业,库存也是一个相当重要的指标,房地产行业的真实需求情况,除了成交数据可以表现之外,库存量的变化也同样是一个重要依据。在供应量相对稳定的情况下,如果库存量严重过大,往往意味着市场的需求可能出了问题,开发商的供应量需要考虑减少。而如果库存量快速消化减少,则意味着市场供应可能跟不上需求,开发商的供应量需要考虑放大。在东莞,库存变化又是怎样的情况?记者梳理了多阶段的库存变化数据,通过交叉对比还原需求状况。

      洋房库存呈减少趋势

                                                           

      分析:将近5年的商品住宅库存面积与近5年的供应进行交叉对比,则不难发现,从2009年至2012 年,库存量的变化基本上与供应量的变化走势同步。而变化最大的是2013年,在当年新增供应大增达到750万平方米的情况下,当年库存量还出现了下滑,这说明东莞住宅需求逐年增长,在2013年有一个爆发式的释放。研究机构分析表示,2013年全年东莞住宅市场库存呈现偏紧状态。全年各月库存量大致维持在422-480万平方米之间,这样的库存量水平实际上与2012年相当。但由于2013年楼市持续火热,使整个住宅市场库存量趋于偏紧。

      细化到各物业类型的库存变化,则可以看到,并不是所有的物业类型均趋于偏紧。数据显示,库存量下降最明显的是洋房物业,2013年年终库存量为326.73 万平方米,为近五年的第二低位。而别墅库存量则呈现逐年上升的态势。此外公寓库存量相比2012年也有所减少。分析人士指出,将库存量与2013年的住宅消化量来计算,2013年年末时洋房存量消化周期仅约为6个月,市场供不应求,别墅当前存量消化周期约为18个月,呈现供过于求之态,而当前公寓的消化周期为13个月,市场供求基本平衡。

      库存量反映的这一供求关系也体现在了房价上。数据显示,2013年洋房均价约为8053元/平方米,较2012年上升7.52%;公寓均价9039元/平方米,同比2012年上升5.51%,别墅均价14870元/平方米,同比下降1.88%。

      上半年供应和库存走势基本同步

                                                               

      分析:将2014年上半年的月度库存变化与上半年的月度供应情况进行交叉对比,则可以看到,库存的月度变化趋势实际上与供应月度变化趋势基本同步。

      数据显示,1月由于较为充裕的持续供应放量,而监控春节成交有所放缓,当月月末库存量较2013年年末库存量出现了明显回升。2月春节后开发商推货意愿不强,市场供应偏紧,库存量出现明显下降。3月市场形势发生变化,住宅成交明显放缓,但市场供应同样不足,使库存量继续拉低。4月则受新增供应量上升的影响,库存量也出现了一定幅度的增加。至5月新增供应再度减少,库存亦小幅回落。而6月中下旬新增供应放量,使当月的库存量也明显回升。

      值得一提的是,上半年别墅供应趋少,而需求在持续缓慢释放,使上半年别墅库存量逐月下滑,在供求关系的影响下,上半年别墅成交均价较2013年全年成交均价有所上升,达到15448元/平方米。环比去年下半年上升1.33%,同比去年上半年上涨7.78%。

      库存量走低支撑东莞房价稳定

      供应量增加,库存量增加,是比较正常的现象,而在供应量大增的情况下,库存量却减少,则意味着市场供需的平衡已经出现失衡。2013年的供应与库存呈现出的正是这样的情况,这种格局的出现,意味着市场需求大于供应。而供不应求的局面,必然会影响到房价的上升。

     再来看上半年的供应与库存走势,虽然上半年楼市遇冷,成交大幅下挫,但库存量并没有因成交的下滑而逐月大幅反弹,而是与供应走势基本同步,库存量的这种变化体现出来的实际上是市场需求的存在,即使在市场观望期,需求仍有一定程度的释放。而研究机构分析认为,截止至2014年6月30日的住宅库存量,如果按过去一年的市场消化成绩计算,消化周期约为9.5个月。按行内一般计算方式,消化周期为12个月才可算是供求平衡,很多城市的库存消化周期甚至会达到 16-36个月。东莞9.5个月的消化周期表明,东莞供应仍是偏紧状态,整体呈现供不应求的局面,价格的稳定可
【土地篇】
地价房价相互支撑

      在提到房价上行因素时,地价总是不可避免被一再提起。作为房价成本构成中占比较大的一个环节,地价被看作是影响房价的最重要因素。而近年来地王频出,也使人们对地价的关注度日益提高。地价与房价之间到底有多大的关联?两者走势之间是否有一定的规律?在这里,数据依然会说话。

      楼面价与市场波动关系紧密

                                                                      

      分析:从 2005年至今楼面价的变化波动来看,东莞商住用地楼面价并不像房价一样一直处于上行通道,反而多次出现波动。而多个图表显示,如果将商住地楼面价与每年的市场变化进行交叉分析,则可以发现,商住用地成交楼面价更多受到了市场波动的影响。如2007年楼市大涨,楼面均价冲高至2674元/平方米后回落。 2011年进入楼市调控年,楼面均价结束连续三年的上行通道,较前一年出现滑落。

      数据显示,从2005年以来,东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年下半年,达到3632元/平方米,之后随着2008年楼市的持续低迷,商住地大部分以底价成交甚至流拍,所以楼面价步步下探,直到2009年上半年开始楼面价才重新回到上升的通道,2010年由于高价地的增多,致使当年上半年商住用地楼面价曾达到2007元/平方米的近年新高,进入2011年由于楼市调控加码,以及东莞本身商住用地向三线偏远镇区转移,高溢价地块大幅减少,楼面地价呈现稳步回落的态势。2012年由于新房市场延续热烈的交投氛围,土地交易频现高溢价地块,致使当年商住地楼价上升至2386元/平方米,创下2008年来新高位,仅次于楼市最火的2007年。2013 年整个地产基本面不断释放利好信息,东莞未来的房地产市场仍存很大的发展空间,开发商对市场预期持向好心态,使商住用地市场成交火热的同时,成交楼面价也明显上升,成为历史第二高位。

     另一组数据则显示,2014年上半年东莞商住地楼面地价为2357元/平方米,同比去年同期下降 1.77%,同比2012年同期下降4.63%。尽管今年上半年东莞出让不少热门区域的优质地块,但楼面地价依旧震荡下行,地价出现回调一方面是由于土地拍卖交易氛围趋于平淡,多数地块以底价成交,高溢价现象大大减少,另一方面在房地产行业降温态势加剧的环境下,国土部门为防止流拍,对基准地价的定价偏于合理。再是行业形势发生微妙变化,开发商拿地渐回归理性,楼面地价合理运行。地价再次受到了市场环境的明显影响。

      高地价支撑高房价

                                                                

     分析:虽然相较于房价近年来始终保持稳定上升的态势而言,东莞商住用地楼面价出现了一些波动,但除开一些特别的年份可以看到,整体上来说,东莞的商住用地楼面价依然呈现出逐年上升的态势,而且上升幅度不小。如果按地价占房价成本构成的30%左右来进行计算,以2013年楼面成交均价为例,东莞房价约为8843元/平方米左右,这与当年的住宅成交均价也基本吻合。

      另一方面,2007年以来东莞地王地块频出,尤其是在楼市销售上行通道时,更常常出现地王年,如2007年当年,东莞便出现了塘厦、西平、水濂、虎门等多个地王。受楼面地价高企的影响,这些项目入市售价也必然会处于高位。记者简单梳理了2007年以来部分地王项目的目前售价,可以看到,这些地王项目的洋房售价大多是过万元,虽然说这样的售价不完全是由其地价支撑,但地价成本在其中所起的作用却也不容忽视。

      土地供需平衡有利于房价趋势稳定

      前文提到的土地楼面价受到市场波动的影响,实际上这个市场波动与房价走势也不无相关。房价处于上行通道,市场成交暖市的时候,开发商才会对后市有信心,放开手脚去拿地,而对市场有信心的时候,开发商拿地时可接受的楼面价也就会更高一些。如 2007年房价大涨的年代,包括东莞在内,全国各地地王频现,而房价上升幅度放缓的时候,开发商拿地的态度则会谨慎很多。如近几年来,房价虽然仍在上升通道中,但上升幅度放缓至6%-8%左右,开发商在拿地时明显理性了许多。如2013年,虽土地成交与住宅成交均火热放量,但整体市场平稳,东莞土地成交溢价率也表现相对平稳,溢价率控制在0-50%左右的比重明显加大,达到37.5%,是占比最大的部分。

     房价影响地价,地价也同样会影响房价。虽然土地楼面价并不是房价的决定性因素,但毕竟是房价成本构成中占比较大的环节。如近年来出现的地王项目,大多入市时的售价处于当时的领先水平,在一定程度上,对东莞房价上行起到了推波助澜的作用。

      开发商理性拿地,在后市开发中如果不遇到市场的突变,项目售价的定价也会趋向合理化,而不会因为拿地时的价格过高造成骑虎难下的定价情况。另一方面,开发商的理性拿地,对成本等方面控制会更为合理,未来的开发节奏也会相应加快,可有效保证市场的循环开发供给,供需的平衡,也有利于房价继续稳定健康的发展。
【政策篇】
十年调控 从刚性手段逐渐转向长效机制

      都说中国的房地产市场是政策市,这话不假。牵动着市场神经的政策,接下来会如何走向?一年一年的市场变化中,人们总爱去揣测这个问题。这一次,本报记者梳理了10年来的政策变化,希望通过对这些数据的分析,能够对房地产行业的政策走向,有个相对清晰的把脉。

      国家调控政策逐渐由一刀切转向分类调控

                                          

      分析:房地产调控并不是2000年之后的产物,但调控密度高,几乎每年都有调控政策发布的情况却是在2005年之后。彼时,正是房价快速上涨,使房价问题成为全社会焦点的时候,为了抑制投资过热,调整住房供应结构,稳定房地产价格,中央政府打出了地产调控组合拳。

      从十年国务院房地产政策不难看出,历年来的政策调控,都少不了调整住房供应结构和保持价格稳定这两条主线,不管调控政策内容如何变化,政府的态度和基调其实很鲜明,即在加强监管,逐步完善行业各项规章制度,保证行业有序发展的同时,一是打击投机投资,鼓励自住和改善型需求的释放,尽可能保证真正有居住需求的置业者居者有其屋。二是防止房价过快的增长,将房价稳定在合理的水平。政府所做的,并不是完全打压行业,而是希望保证行业长期稳定的健康发展。

      十年国务院房地产政策细化分析,可以梳理出的另一条脉落,是政府的调控思路,正由初始的加强行业规范化管理,开始转向"形成引导房地产市场健康发展的长效机制"思路。将调控市场的主导权由政府开始逐渐转向市场,不再一刀切对所有城市采用一样的调控政策,而是针对性的对不同城市情况采用不同的调控方式。 2014年两会并未再在调控政策上加码,而是开启分类调控方式,正是这一思路的初始体现。

      政策发布同样受市场影响

                                                                                                    

      分析:纵观近十年各类调控政策的发布,不难看到一个现象,政策调控实际上也受到了市场的影响,房价过快上升,市场发展脱离轨道的时候,政府出台调控政策的数量和频率越密集。

      细化分析来看,2005年出现了一轮房价快速上升,2006年-2007年,政策法规数量便明显增加。2006年主要从房贷利率、90/70的住房结构调整、二手房营业税等方面入手。2007年则涉及土地增值税、物权法、差别化信贷等方向着力,打击投资投机,支持刚性需求置业。2008 年,因金融危机影响各行各业,2008年-2009年不仅是出台的调控政策数量明显减少,而且政策方向也出现了转变,货币政策开始由"从紧"转变为"从宽"。优惠利率再现,降低真实购房需求的置业门槛,促动置业需求的释放。这一政策转向引起了行业的爆发性反弹。

      2012年之后,部分调控政策效应明显,楼市趋向稳定,无大起无大落的市场环境下,各类政策法规出台的数量和频率也明显减少,政策调控基调也明确是保持政策的连续性和稳定性,促进房地产市场平稳健康发展。至2014年,政府更是开启分类调控,根据不同城市的不同情况,采用不同的调控思路。而这一思路使调控政策与市场的关系更为影响。

      控制房价信贷手段效果明显

                                         

      分析:从上表不难看出,在各类政策手段中,信贷手段对市场的影响非常明显。市场的波动往往与信贷的松紧紧密相关。信贷收紧,首付提高,利率提升时,市场观望情绪会明显加大,市场成交出现下挫。而首付比例,利率优惠和贷款政策相对放松时,市场需求也会明显释放。可以想见,在未来由市场为主导的长效调控机制中,信贷手段会成为越来越常用的调控方式。

      调控会更多运用长效机制

      纵观十年来国家对房地产行业的调控,从表面上来看,调控力度是越来越严厉。在行内人士看来,各类调控政策发布的经济环境背景已经发生变化,早年房地产行业作为中国国民经济的支柱型产业,政府调控地产时会顾及行业波动对经济可能造成的巨大冲击。而近年来国家大力发展新兴产业,同时大力推进建设保障房,可以说目前实施地产调控的底气更足,出现调控政策反复的可能性更小。

      另一方面,从行业长期稳定发展的角度考虑,政府对房地产行业的调控对象一直定位于投机炒房行为,而对真正有置业需求的刚需群体,尤其是首次置业群体是支持态度,而政府对房价的态度也并不是打压,而是稳定。
【成本篇】
成本趋高推高房价

      近十年来,房价一路走高,几番冲上高点,高企的房价使置业者对开发商怨声载道,房地产行业被称为是暴利行业。另一面,却是开发商的"委屈",认为那冲高的房价,更多是由于各方面成本的增加造成。房价的高低与开发商的利润未必成正比。如果成本控制没做好,开发商甚至有可能出现亏本的情况。   高企的房价到底是由哪些因素造成?开发商的利润率有多少?在公说公有理,婆说婆有理的时候,不妨以数据来说话,将房地产开发的大致成本理顺,让普通老百姓对高房价成因,也有个大致的谱。

      开发商利润高低重点 在地价与财务成本

                                                                                                 

      分析:这个表格中的计算方式是各项成本在产品售价中的构成。这里先解读一下上表中的成本名词。地价不用多说,指的是土地楼面单价。建安成本则并不是单纯的土建,即建筑工程费、设备费和安装工程费等,还包括项目前期的调研、规划、设计、地质勘查等各项费用。税费则包括税与费两个方面。税包含契税、印花税、土地增值税、营业税等等,费则包括城市建设配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等行政费用。管理成本则包括企业管理运作,包括人工等费用,以及营销费用等等。财务成本则是指贷款利息等相关费用。

      从上表中不难看出,在房价成本构成中最大的部分是地价和建安成本,其次是税费成本,管理成本和财务成本占比极小,而除去这些成本占比,剩下的部分就是开发商的利润率。按上表中的成本构成计算,开发商的利润率不到10%。

      记者根据成本构成进行了计算,2014年上半年东莞商住用地成交楼面均价约为2357元/平方米,目前东莞建安成本约为3200-3500元/平方米左右,仅这两项成本已达到5500元/平方米以上。如果按相应比例倒推,则东莞住宅均价应为9199元/平方米,与上半年东莞住宅成交均价基本吻合。

      建安成本逐渐上升成房价推力

                                                         

      分析:从上图中可以看到,从2009年开始,全国住宅平均建安成本处于明显的上升态势。这与近年来全国的房价走势基本呈现同步状态。记者在观察全国省会城市建安工程造价时发现,至2013年下半年,全国多个城市的单纯建安工程造价已达到2000元以上。

      从业人士告诉记者,建安成本是房价中影响仅次于地价的因素,而由于房地产开发周期较长,从占用资金储备等方面考虑,开发商一般不会储备钢材、水泥等原材料,因此这个成本项目受市场影响变化比较大,碰到建材价格上涨时进行主体及地下施工,开发商的成本就会大幅提升,价格可调整空间就会受到限制。

      不过,从走势来看,建安成本虽然在房价成本中占有较大比重,但对于房价的影响没有地价

      高成本对高房价起到支撑作用

      综合多方面因素可以看到,包括东莞在内,全国各地的高房价确实受到了高成本的助推作用,在房价成本构成中的两大主力因素——地价和建安成本均呈现逐年上升的态势。这些主力成本的上升,成了全国各地房价高企的重要因素之一。

     从东莞实例计算不难看出,不管其他城市的房价与成本比例是否合理,东莞目前的房价确实处于与成本成正比的合理通道内,虽然东莞房价较一些二、三线城市的房价高,但开发商的利润空间甚至远远低于一些二、三线城市。

      不过,记者在走访中了解到。建安成本和税费成本是属于不受开发商控制的成本项目,很难从中去挤压出利润空间,但不同开发商还是可以挤压出更多利润空间,这个可挤压的成本项目,在地价和财务成本这两项上。据了解,在目前的楼市环境中,如果地价成本趋高,那么开发项目的利润空间就必然会受到压缩。如果土地是早年获取地块,地价相对便宜,楼面价成本低于市场成交均价,而项目售价按目前市场价定价,则利润空间会明显放大。
【货币篇】
货币政策稳健 有利于房价稳定

      房价与哪些因素有关,目前房地产市场所面临的影响价格变动的因素是否与曾经两次房地产价格下跌相似?通过对历史数据的研究可以发现,2008年和2012年的两次房地产下跌,都与货币周期相关,政策层面趋近的货币政策导致了房地产价格下跌。目前国内的货币政策以中性为主,即使在美联储退出QE3后,货币政策亦未发生重大改变,结合未来房地产的需求关系,国内房价再次发生下跌的可能性不大。

      历史上,国内房地产市场经历了两次全国性下跌,分别在2008年和2012年,全面下跌的数字概念是全国均价在同比上出现下跌,可以通过统计局公布的销售金额和销售面积的数据获得销售均价进行判断。

      2007年和2011年,房地产和经济的过热发展,促使政府收紧货币,其中2007年末,货币政策由稳健变成适度从紧,并进一步转变为从紧的货币政策;而2010年末则由适度宽松转向稳健的货币政策。

      2007 年至2008年,经历了6次加息16次提升准备金,一年期存款利率由2.79%上升至4.14%,准备金率由6%上升至17.5%;2010年至2011 年经历6次加息12次提升准备金,一年期定存利率由2.5%上升至3.5%,存款准备金率由15.5%上升至21.5%。连续的收紧货币对房地产需求打击较大,快速提升了购房者的成本,无论是刚需还是投资性需求都出现了显著的下降,导致房价下行。

      在提升存款准备金和加息的同时,央行也通过控制银行开发贷和按揭贷款的规模进行收紧货币政策,从2008年开始,房地产开发贷余额增速大幅下降,由2007年初的接近30%,下降至2008 年末的10%;而2012年的下降周期中,开发贷余额增速则由2010年初的31%下降至2012年初的6%。

                                                            

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本专题由《东莞日报》记者王敏 提供内容及数据支持
实习生:杜雄飞  编辑:周聪  史博洋  编审:谢东阳
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