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      日前,东莞被曝出台“限降令”,防止楼市崩盘。虽然官方很快出面辟谣,表示东莞的房价备案制度其实在2011年5月起就已经实施,并非政府插手救市,只因杭州类似政策出台,东莞“躺着也中枪”。然而为何在深圳、上海也有类似规定的背景下,唯独东莞“中枪”,这似乎与东莞的楼市环境以及社会的舆论期望不无关系。
开发商:放不下的价
前5月东莞住宅成交量降价涨
      2014年1~5月,东莞住宅供应面积约168.0万平方米,同比大幅减少三成,创历史同期新低;签约面积约174.5万平方米,同比减少35%;签约均价9140多元/平方米,同比小幅上涨7%,保持着稳定的涨幅。面对趋冷的楼市,开发商不约而同的选择了收紧供应。相比观望的准购房者来说,开发商整齐的观望,让整个东莞市场显得波澜不惊。
      当然,开发商硬扛着不发新盘也不是件容易的事,不是有着充分的理由,谁也不愿背着利息硬扛着不放盘。这背后的原因绝不仅是因为某些开发商对市场回暖还抱有期待,更多开发商还会担心开盘放货不畅,反而影响楼盘口碑,因此,就算今年东莞市场明显趋冷,东莞的楼价却依然没有走低的现象。
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      东莞市区楼市供求原本就较为紧张,加之连续几个月的收紧供货,东莞楼市不仅没有出现大家预期的大降价,反而均价却在缓缓攀升。因此,真正“限降”的并非是哪条法令,而是持续数月的“低存量”。
刚需客:抄不到的底
下调备案价楼盘多为尾货
      近日外界盛传东莞楼盘纷纷调整备案价,记者看到,仅5月份,就有约30个楼盘项目下调了备案价。不过,调整的多是尾货,多是剩余几套积压的单位,其中还有些是难出货的大户型产品,比如四至六房的大户型产品。大规模调整项目备案价的只有零星几个项目。
      合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺就直言,东莞在售项目都保持在200个左右,零星几个项目的价格下调,并不能扭转5月的住房均价,导致在低库存的支撑下,东莞一手住宅均价仍然高企。
      因此期待着东莞楼市的出现明显降价的刚需客们,虽然已清晰明确的听说楼市已经下滑了,可在各个楼盘的售楼部里却丝毫没有等到称心的价格。将近长达半年的观望,不仅没有给耐心的刚需客们抄底的机会,反而看见心仪的房子不是价格节节走高,就是犹豫中被人捷足先登。
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      经过几个月的等待,观望的刚需客们情绪显得有些不淡定,并开始寻找颓市中楼价没有真正下跌的原因。也恰好就在此时,“限降令”的消息不胫而走。
      小编梳理了有关“东莞 限降令”的相关微博发现,多数意见领袖将关注焦点集中在讨论该政策是否合理上,而网民则抱怨在普遍消费者希望楼市下行之时,政府不该进行干预。如下图舆情传播的关键词所示,网民讨论最多的则是“房价 下降”,网民“冥王星”评论称:“限降令?地方政府想干嘛?难道他们职能就是行政干预地产市场,让普通百姓买不起房,这是市场经济吗?”,对政府出台的政策持负面情绪较多。
房管局:躺着中的“枪”
官方回应"限降令"系误读
      “有些媒体说我们‘限降’,可能是对东莞的房价备案规定误解所致。”东莞市住建局一位负责人解释,由于房价备案制度设置,成交价不得高于备案价,并有15%的下浮限幅,因此如该楼盘降价超过原备案价的15%,就需完成再次备案的程序。“房价备案是办理预售的前提条件之一,都实施了三年的规定了。”[详细]

      特殊的市场环境以及消极的舆论情绪,似乎都成为东莞“被出台”限降令的重要原因。然而,回看整个事件,这种无辜的“躺枪”是否存在应对主体的不足呢?又或者在发生后,是否有办法让“躺枪”的伤害降到最低呢?

      时间节点回顾:
      4月13日   世纪城幸福公馆开盘推出9500元/平方米左右的特价房。但在市物价局网站上,该栋楼房备案的整体均价为12439元/平方米,价格下浮超过相关部门规定的15%,导致购买特价房的购房者无法进行网签。

      4月1日-5月8日   东莞共有44个楼盘调整了项目备案价。

      5月29日   《华夏时报》一篇名为《东莞一楼盘降价超20%网签遇阻 多地开发商遭限降》的文章被腾讯网转载后,开始引起舆论对政府借政策阻碍房地产市场自救的讨论。

      5月30日   《经济参考报》一篇名为《局地调控从“防大涨”转向“防大跌”——财力下滑地方借助“限降令”托市》的文章中出现“杭州东莞相继出台限降令”字眼,并开始在网络上大量传播。

      6月5日   东莞市住建局回应称政策遭误读。
       “有些媒体说我们‘限降’,可能是对东莞的房价备案规定误解所致。”东莞市住建局一位负责人解释。“房价备案是办理预售的前提条件之一,都实施了三年的规定了。”

      从4月份有媒体对东莞有关部门试图干预市场降价行为表示关注开始,到5月份杭州出台“限降令”被舆论声讨,再到东莞备案制被牵扯进舆论漩涡,东莞有关部门在整个事件的动态发展过程中,不仅没有对整个市场环境做出正确评估,还未对有关政策进行及时的解释,以致面对舆论的猜忌频繁处于被动局面,政府形象受到负面评价。如何在舆论借媒体议题日益介入政府形象审判时不受伤害,小编建议可从以下几个方面着手:

      一是通过信息公开塑造政府诚信形象。在现今的信息时代知情权显得尤为重要,由于危机不确定性影响已大大超乎事件的本身,对社会运作体系、生命财产安全产生威胁,一般公众很难对危机做出全面的分析,大多都会倾向于将危机发生的主要责任归结到管理部门。

       二是通过快速反应塑造政府的服务形象。在突发公共危机事件处理上,政府必须建立突发公共危机事件应急反应机制,建立一套完善的危机预警系统和管理系统,将部门协调行动制度化以及建立统一协调机构,以保障各个部门及各级领导者能在第一时间对危机做出判断,迅速反应。

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编辑:武英子  周聪  编审:谢东阳
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