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案 号   20140118
案 由  关于推进我市集体土地流转的建议
提案者   邓雪芬
承办单位   国土局
提案分类   农业水利(农村及农民)
 
内 容
时间:2014-01-05
 

    目前我市镇村集体经济主要是租赁经济、物业经济,而困扰我市集体经济进一步发展壮大以及产业结构转型升级的关键要素之一则是土地。由于我市对土地用地的需求将会越来越大,而建设用地后备资源则越来越紧,若再沿用以前那种无序利用土地的模式,将没有更多的后备土地资源来维持。
十八届三中全会为推进集体土地的流转确定了改革思路,集体土地流转是不可逆转的发展趋势,我市应以此为契机,积极推进集体土地流转,盘活集体土地资产,释放集体土地的二次财富效应,优化土地资源配置,发挥对国有工业用地的补充作用,进一步促进我市农村经济发展和城乡一体化建设,促进产业结构转型升级,推动集体经济的可持续发展。
我市集体土地用地使用权流转的隐性市场在民间早已存在,也相当活跃,但由于规划滞后、流转机制不健全等原因,普遍存在无原则、无规范的流转乱象,如随意占用耕地、低价出让集体土地、违法用地屡禁不止、用地流转的权利缺乏可靠保障、用地权属不清诱发纠纷等。因此,十分有必要规范和完善集体土地流转的管理,更好地推进我市集体土地流转的建设工作。
    办法:
一、加快完善集体土地的确权登记发证工作。对符合政策及规划的集体土地,要完成确权登记发证工作,或补办权证和用地手续;土地流转,产权先行,充分发挥确权发证在集体土地流转的规划、利用、执法等管理环节中的重要作用,为规范管理集体土地流转提供必要的条件。
二、加快建设多元统一的集体土地交易平台,形成主要由市场决定价格的集体土地流转机制。参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法,建立与镇村地价体系相衔接的集体土地地价体系,加快集体土地流转入市的放开程度,将集体土地流转进入交易市场进行评估、招标、拍卖、挂牌交易,实现集体土地与国有土地享有“同地、同价、同权”的平等权益,提升集体土地的潜在价值,让被征地集体和农民享受到土地溢价的增值收益;建立完整的地籍管理信息系统,将流转集体土地信息向社会公开,利用公众的监督提高土地的高效利用,为更规范集体土地流转创造条件,为构建完善的土地市场奠定基础。
三、创新集体土地使用权用途和流转方式。在严格保护耕地并符合规划的前提下,允许集体土地以出让、租赁、转让、作价投入等方式依法流转,用于发展工业、商业、酒店、旅游和农民住宅小区建设等有增值空间的产业,或以土地参股的形式与民企、外企合营合作等,以获得长期稳定的收益,促进集体产业转型升级;推动集体土地流转抵押融资工作,提升集体土地的价值和吸引力,解决集体土地融资难题。
四、完善集体土地流转利益的合理分配,提高农民在土地增值收益中的分配比例。提高征地补偿标准,并设置最低保护标准,完善对被征地集体和农民的合理、规范、多元保障制度;加强对集体土地流转收益使用分配监管,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,并形成一个可以稳定农村集体资产管理的制度,确保集体资产的保值、增值,保障被征地农民共享土地增值收益。
五、加强规划管控,完善集体土地流转监测与监管体系。规范征地程序,加强征地监督,防止利用虚假证明骗取审批,甚至擅自处置集体土地资产;进一步清理和处理各类违法违规形成的集体土地,加强科学规划,整合连片土地和盘活存量土地,促进土地分散经营向集中统筹转变,集中资源办大事;不断完善市场配置土地资源机制,实施节约集约用地模式,推动集体土地增减挂钩的规模和布局,以土地利用方式的根本转变促进经济发展方式转变。

 
答 复
 

  邓雪芬委员:
  转来市政协《关于推进我市集体土地流转的建议》(第20140118号提案)收悉。
  首先感谢对我市土地管理工作的关心和支持。我市从2005年起大力推进集体建设用地使用权流转,累计办理流转约750宗、面积2万亩,既提升了集体土地价值,也为优质企业发展提供了用地支撑。近年来,我市徐福记、步步高、小猪班纳等一批优质企业均通过集体建设用地流转而获得土地,实现增资扩产。一些村组集体组织通过集体建设用地使用权流转,焕发了新的生机和活力。接下来,我局还将在以下几个方面开展大力推进集体土地流转工作:
  一、加快集体土地确权登记。
  为加快我市集体土地确权登记工作,我局已成立了宅基地换发证工作办公室,专门负责宅基地换发证工作的综合协调及审批,对于符合政策的,争取年底前完成确权发证,切实解决涉及群众切身利益、群众关心关注的宅基地换发证问题。
  二、建立集体土地交易平台。
  我市已出台《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》,明确本市行政区域内的集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押,适用本办法。集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的,应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。目前为止,通过土地交易中心招拍挂的集体土地有8宗,面积约96000 平方米,用途包括商业、金融,加油加气站等。
  三、推动集体土地抵押贷款。
  为了尽早实现集体土地、国有土地“同地、同权、同价”,我局联同市金融工作局、市银监分局就开展集体建设用地抵押登记有关事项专题请示市政府,市政府现已同意先试点,总结经验后再决定是否全面推开。
  四、提高征地补偿标准。
  我市在国家、省相关规定的基础上,积极探索土地收益分配协调机制,破解农村土地征用难题。凡集体土地用于工业项目的,所得税收经市、镇分成后,由镇按30%-50%的比例返还给村。凡集体土地征收拍卖后,增值收益部分实行市、镇、村三级分成,比例约为1:4:5,所得收益大部分划归村集体。针对征地难的问题,我市初步摸索出三种解决方案:一是国资主导方案。水乡地区是东莞发展相对滞后地区,土地开发强度较低,具备加快发展的潜力和需要。为提高发展的层次,我市抓住水乡特色经济发展区成为省级园区的机遇,以国资东莞实业投资有限公司为主导,以中堂镇水乡风情区、万江龙湾片区整体开发为突破,初步形成了市、镇、村和农民各方满意的合作开发的方案。以水乡风情区统筹开发为例,东实公司、中堂镇、有关村按7:1:2的股份比例成立合作开发公司,以“先统后转”的方式,联合开发中堂镇三个村共6707亩土地,发展休闲旅游及芳香产业。其中,开发收益扣除成本后按比例分配,接受土地统筹开发的村集体每年共可额外获得6370万元的利息收入。二是税收奖励方案。为解决优质企业倾向于一次性购地而村组乐于出租土地、收取土地管理费的矛盾,我市部分镇街积极探索以税收奖励的方式来保障村组的长期利益。例如,凤岗镇提供一次性出让收益归村、镇包干土地管理费、项目税收镇留成部分的四成奖励给村等三种方式供村集体自行选择,保障村集体将集体建设用地征为国有建设用地的合理收益。通过税收奖励办法,该镇成功引进中集集团物流装备制造等优质重大项目。三是租金+税收奖励方案。在实际工作中,返还征地拆迁村集体的10%留用地基本延续过去分散、低效的利用方式。为探索解决方案,我市计划以返还立沙岛征地拆迁村的10%留用地(3632.6亩)为试点,通过“政府统筹、公司运作、收益分成”的方式,实施整体开发,提高开发水平和收益,实现政府、村组、农民与产业发展的共赢。
  五、加强土地统筹整合。
  加快发展和转型升级的双重任务,我市以成为全国城乡土地生态综合利用试点为契机,通过置换、回购、转让、整体包租、合作入股等方式,统筹整合形成连片建设用地,为重大项目落地和加快发展提供支撑。例如,厚街镇通过政府引导、企业运作的方式,在保持集体建设用地权属不变的基础上,将原占地面积6万平方米的6家小、旧工厂,集中成片进行“二次”开发,建设国内领先的鞋材鞋业专业市场,进一步促进产业集聚,2012年该市场的交易额3亿元,租金收入较过去翻了一翻。出台了《东莞市农村土地承包经营权流转试点奖励办法》,对签订土地流转合同3年以上且流转后连片经营面积达30亩以上的土地流转双方实行奖励,流出方每亩奖励200元,流入方每亩统一奖励100元。同时,要求规模经营主体在经营中优先聘用当地农民。通过政策引导,村组和农民的积极性得到充分调动,我市农用地流转范围和规模不断扩大,实现了农用地向规模经营主体集中。

 
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